舊瓦新城

7 July 2021

香港人素來認為「買磚頭」(投資房地產)風險最低,而且愈多愈好。而現在,這低風險、亦幾乎是最傳統的「磚頭」行業,正在從內而外地發生一些變化。

科技改變產業,更能改變生活,近年來,隨著人工智能、雲端運算等新科技湧現,各行各業都力求革新,以適應市場需要 — 地產業亦不例外,從基礎的樓宇興建,到商業地產的營運推廣,再到物業管理與服務,歷來被稱為傳統的地產業,可能正迎來史上最大規模的改革。


相應地,各國投資者亦更關注地產業,並越來越願意在地產科技(PropTech)上大舉投資。中國創科投資研究機構億歐智庫的《2020全球地產科技創新TOP50》報告指,2014到2019年,全球地產科技投資及融資交易超過2000宗,且年年上升,累計金額超過6000萬美元。調查機構Crunchbase資料更顯示,截至2021年3月初,地產科技公司今年已吸納了全球9.62億美元的投資,自2020年3月以來的總投資金額更高達87億美元,地產科技市場發展潛力持續飈升。


而在香港,地產業這興旺且傳統的行業亦加快了改革的腳步。香港的土地開發已進入飽和期,增量受限 — 如何更好地利用寸土尺金的土地,變成近年地產業界關注的熱門話題。傳統的地產行業開始慢慢願意擁抱、發展科技,那麼在香港,這些地產科技是否能為香港較傳統的地產業界帶來一些變化,甚至改變整個行業?


科技在地產業界的應用,可能要從最基礎的樓宇興建說起。


當中建香港建築信息總監吳志威按下按鍵,會議室內的大螢幕上便顯現出一個地盤的實時數據:工人人數、有什麼機器正在運作、建築工程到了哪個階段 — 這一切正是他們用雲端搭載建築資訊模型技術(BIM)的成果。


BIM本身是一個智能3D建築模擬軟件,經常用於建築規劃、設計、施工等層面,目的是提升設計師、建築師、工程師等專業人士的工作效率。在這個軟件中,建築物結構及模擬興建的過程一目了然。它並非新鮮事物,在香港,發展局自2018年起規定所有預算超過3000萬元的政府基建工程項目,其設計和建造必須採用BIM。但這技術對硬件要求很高;且每位使用者都需耗費大量時間升級、更新自己設備上的軟件。


但其實,許多員工並不需要在工作期間長期使用BIM,嚴格的硬件配套要求將加重企業的時間成本,且不符合成本效益。於是,中建香港選擇與雲端服務商Nutanix合作,開發了專用平台搭載BIM。「我們運用BIM技術已差不多十年,但也想在這個基礎上更進一步,」吳志威說,該集團正在使用企業雲端技術供應商Nutanix搭建的雲端虛擬桌面服務方案,將有關BIM的一切搬上雲端,「一個網頁就可以解決一切,沒有硬件和配置要求,」。Nutanix香港及台灣董事總經理楊君霈指,「BIM『登上雲端』後,操作及計算過程更簡單,對不需要複雜技術運作的員工提供實時基礎數據(如地盤上現有人數、所處位置)即可」。


這個平台無疑對樓宇興建有幫助。吳志威指,應用了這種技術後,遇到一些需緊急興建的項目,如疫情期間他們承建的北大嶼山醫院香港感染控制中心, 僅用了四個月就興建完畢,「一般醫院設施需4年興建, 這項技術大大提升了我們的效率。」

他說, 他們亦配合了「組裝合成」(Modular Integrated Construction)技術,先遙距在工廠製造病房等設施組件,再運至現場組裝,而生產組件的工廠正是依靠BIM技術掌握現場資訊,以準確生產組件。據吳志威介紹,目前,中建香港在港有超過20個地盤項目正使用了這項雲端搭載的BIM技術。

然而工程業界的日常運作向來較傳統,要快速掌握並應用新科技並非易事。吳志威亦坦言,在集團1500名工程人員中培訓、推廣這些新科技亦需時日。但他更認為,新技術若能全方位投入使用,效果將十分顯著。去年中建香港更設立BIM中心,專門培訓旗下員工學習如何使用BIM技術。吳志威希望,兩年內可以讓公司內部八成工程、資訊、測量部門的員工接受BIM相關培訓,長遠則做到「全員BIM」。


除了大型企業,初創公司亦在地產科技方面嶄露頭角,En-trak便是其中一間。該公司專門研究能源管理平台解決方案,並會通過採集、整合並分析多類資源數據(如電力、水、天然氣等),幫企業、學校等客戶管理樓宇和室內的資源使用情況,以節約成本。在2017年的JUMPSTARTER創業比賽中,En-trak成為總決賽三強之一,獲得阿里巴巴創業者投資基金最高100萬美元的投資。2018年8月,該公司透露已獲得阿里巴巴的Pre-A輪融資。該公司創辦人兼行政總裁周光明直言,2013年創立En-trak時,並未意識到公司與地產科技這個概念相關,「那時候這個概念應該還未誕生,我們最初的理念是節約能源。」


香港的寫字樓大多由大樓管理處負責調控中央冷氣系統,周光明指,這種行之有年的模式亦可能衍生低效率、浪費能源等問題。「一旦冷氣系統出問題,用戶就要去找管理處解決,來來回回很浪費時間。而且,很多大廈的冷氣會24小時不間斷開著,但實際上有些時候公司沒有員工上班,這樣就變成浪費能源。」但實現中央冷氣系統自動化往往需要投入大筆資金改造及拆建現有設施。但周光明認為,實現這一切不一定需要加裝額外的感應器或改造系統 — — 模塊升級、讓用家自行回報數據都是可行路線。「就像En-trak的寫字樓方案,我們只需要一個應用程式(App),讓在冷氣風口下面的人自己透過手機應用程式回報冷暖,這樣機器亦可以學習,既運用到AI技術,也能節省能源。」周光明指,他們會透過遙控器或智能電錶等基本硬件採集每個設備的能源使用數據,並透過雲端能源管理平台分析數據、再反饋給設備控制者以作參考及改善。他說,自己相信再優秀的感應器也不及人親身感受到的冷暖,「關鍵在於人。利用好現有的數據和設備,而非動輒大肆改造,這樣才更有效率。」

目前,En-trak的技術已應用在新世界發展位於觀塘的工商物業KOHO等地。他們亦準備向學校提供能源解決方案,筲箕灣官立中學、英基學校等一百多所香港中小學應用他們的技術。周光明指,他們的解決方案在海外市場也有商機 — 現已有300多名新加坡和泰國客戶採用,「方案普遍能節約30%冷氣費用,照明方面大約是13%。」以該公司與信興機電的合作為例,En-trak的能源管理解決方案,已令信興耗電量減少兩成、每年節省約9.4萬港元電費。

此外,En-trak提供的資料顯示,該公司每年能幫用戶節約1億千瓦時的電力消耗和超過650萬公斤的二氧化碳排放量。而在2019年,中電首席執行官藍凌志(Richard Kendall Lancaster)曾透露,為配合智慧城市發展,中電已累計向三間初創科技企業投資1000萬港元,En-trak正是其中一員 — 或許正是節約能源方面的優勢令他們受到投資者青睞。


初創企業以外,傳統地產發展商亦不落後於人,開始著力發展地產科技。在香港,一些主要地產發展商聯合起來,組建了PropTech Alliance(地產科技聯盟),該組織共有11間會員公司,包括信和、新鴻基、新世界、華懋等香港本地地產巨頭。他們正雄心勃勃,準備拓展地產科技在旗下物業的應用。此外,這些大企業近年亦建立了自己的創新部門,意圖發展地產科技等創科技術。


香港地產龍頭信和集團亦意圖在地產科技上有所進展,該集團於2018年成立信和創意研發室(Sino Inno Lab),並延攬前任科技園首席商務總監楊孟璋主管,在楊孟璋眼中,行內思維正在轉變,即使是最傳統的地產公司,眼見科技能為生意帶來實際利潤、減省成本,也漸漸願意投資地產科技。「許多行內傳統已被疫情改變,」他說,「疫情是危機沒有錯,但這危機亦是機會。」他以創意研發室正在測試的機械人temi為例,認為科技正令地產行業發生改變,「這款機械人可以在商場等物業巡邏,並用感應器收集空氣質素數據並加以分析。」他指,以往分析集團旗下物業內部環境的成本較高,而現時用機械人完成就簡單得多。

香港對於什麼都是要求「穩陣」,建造樓宇更是如此,但在身為信和集團創新部創新聯席董事的楊孟璋眼中,這是香港的優勢,卻也是問題所在。「當你什麼東西都很『穩陣』的時候,你就不會脫離很『穩陣』、行之有年的那一套做法。創新更是需要新思維、新文化。」他說,由於很多公司都不想為創新及相關的投資背負太多風險,創意研發室就用了sandbox(沙盒)作為平台去測試新科技,觀察其是否可以在旗下物業使用,「這正是我們存在的優勢和意義。」

6月初的一天,在一個空氣中氤氳著雨霧的下午,楊孟璋站在金鐘海傍一個巴士候車亭邊,與記者細談他對地產科技的看法。他身邊這個加裝了「城市空氣淨化系統2.0」(CAPS 2.0)的智能巴士候車亭正是創意研發室的產品,「我們不時都會留意海內外的新科技,並測試使用,若較為有趣,我們便會希望集團在旗下物業應用。」楊孟璋指,信和創意研發室會自行研究及測試技術,亦重視發掘來自其他地方的靈感。他說,自己每年都要聯絡全世界約300至400間公司,觀察並測試他們的新科技事物,並最終從中選取30至40項讓信和集團旗下物業使用。


維視拍(Raspect)便是獲信和創意研發室青睞,選擇與之合作的其中一間香港本地地產科技初創公司。與該公司創辦人兼行政總裁辛子雋走在觀塘的一條街道上,他隨手指向一棟大廈 — 眼見之處,外牆已經痕跡斑斑,水喉亦染上歲月痕跡,「香港這樣的地方實在是太多,很危險」,他指的是諸如外牆油漆甚至部份結構脫落、水管生鏽危及住戶及行人等問題,「而目前做舊樓檢測通常都是先靠肉眼目測,然後用吊橋等工具逐層觀察樓宇是否有老化等問題,往往需要耗時一個月甚至幾個月。」他說,這樣的方法極具風險,且程序繁瑣、時間漫長,會令驗樓成本增加。「政府或者發展商其實是會對一些樓宇定期檢測、或要求一些樓宇隔一定年份便需檢測保證安全。但定期檢測的頻率還是不足以保證安全。」他說,應該未雨綢繆。


於是,維視拍充當起「建築醫生」 — — 他們利用人工智能(AI)和機械人等先進技術,幫助建築物進行檢測,大大省卻成本和時間。辛子雋指,他們會先派無人機利用激光雷達對建築進行勘測,同時收集不同視角的數據,以便作數碼測繪,之後再將數據交由雲端系統及分析師分析,最後透過報告指出問題所在。


「普通大廈一般需要搭棚才能驗出有何問題,或判斷是否需要維修,但動輒需耗資過百萬元。」辛子雋以位於香港九龍灣的宏天廣場為例,說明維視拍運用全機械自動化驗樓的長處所在:「因為需要用到棚架、吊船檢視建築情況,做一次檢測更需要三個月到半年左右,我們兩三個星期已經便已做完,且成本要少一半左右。」

無人機以外,維視拍還會利用放置於建築內的感應器傳回的數據,以實時監測建築內部情況。辛子雋形容,他們的檢測過程如同為建築「把脈」,需兼備「望聞問切」:「就如同中醫一樣,會從各個角度看病患是否有長期的疾病或問題,以便長期調理。」他亦補充,維視拍僅是進行驗樓工作的第三方,不包辦維修,客戶可根據報告自行決定是否找承辦商維修。


近年來,尤其是疫情爆發後,香港政府更關注地產科技的發展。政府資訊科技總監林偉喬曾表示,地產及物業設施管理的日常營運需善用創新科技,以應對遙距工作和遙距營商下的新需求。「2019年,香港已經有19間地產科技初創公司,相信現在有更多。」投資推廣署助理署長吳國才受訪時指,香港地產科技雖然起步較晚,但發展很快,騰訊、阿里巴巴等大型科企及投資人亦願意投資。他說,地產科技初創公司尤其值得關注,但對這些企業來說,能否將自己的解決方案和客戶需求匹配是關鍵,即所謂「找到正確的客戶」。吳國才說,香港地產科技的機遇很多,舊樓改造等工程尤其需要相關技術,他們亦發現近年多了企業在這方面蓄力發展。

涉足舊樓檢驗業務的維視拍曾於2018年獲得阿里巴巴創業者投資基金約110萬美元的資助。創辦人辛子雋坦言,尋覓投資的過程並不輕鬆。「因為我們發展前期專注B2B業務,雖然穩定、每一筆訂單收益也不菲(十萬至千萬港元不等),但始終尋找新客人的速度較慢,」他說,投資人一般希望見到初創企業短期內會有高額回報,這種情況下,他們的發展與盈利模式就未必受寵。


2018年時,維視拍曾入選矽谷AI雜誌《CIO Advisor》的「25 Hottest APAC Artificial Intelligence Companies 2018」(2018年亞太地區25家最熱門人工智能公司)。曾有報道指,創辦人辛子雋曾期望未來五年內公司收入額能達到1300萬美元。「五年內?不止這個數。」現在問起,辛子雋本人看起來對公司的前景更具信心,「按照目前的發展速度,到2023年,我們的收入可以達到7500萬美元。」


雖然本地初創及大企業越發關注並投身地產科技,但香港市面上可歸類為地產科技的產品及服務似乎仍然較少,且多數集中在共享辦公室等層面 — — 如房地產交易平台SmartME和Squarefoot。「比起美國、中國內地等地,香港房地產科技的發展速度的確較慢。」對此,亞洲房地產科技社(Asia Prop Tech)創辦人盧銘恩這樣說道。


「香港的各個方面,尤其是地產行業畢竟已很成熟,很難出現一個類似貝殼(中國內地從事網上房地產買賣及租賃的科技企業)、近乎商業奇蹟的企業。」曾在上海從事測量工作、並幫恆大、SOHO中國等內房股上市的盧銘恩搖搖頭,認為香港地產行業出現革命性變化或飛躍發展的機會不大:「香港的話,你家門口可能就有一間地產代理公司,會有地產代理帶你實地看樓,而且香港地方不大、交通又便利,這樣的話,為何還要上網看樓? 」他反問道。


在盧銘恩眼中,香港地產科技發展進度較慢的另一個原因,則是因為地產科技未得到足夠重視、這方面的初創企業沒有獲得太多投資,「雖然這個情況已在改善,近年亦有更多人士及企業願意投資地產科技,但規模還是較小,實在難以與歐美、中國內地動輒百萬美元規模比較。」他在一篇網誌文章中提及,美國地產科技公司的話題已由維持生存進階至上市階段,並以去年年末Porch(美國西雅圖一間旨在將屋主與當地裝修承辦商聯繫起來的地產科技公司)上市的故事為例,說明當地對於地產科技的熱衷,「去年7月,Porch估值是5.23億美元,在上市後,縱然仍處虧損,但公司估值已逾10億美元。」

對於本地的大地產商,盧銘恩則指這些公司通常是上市公司,更看重投資的短期成本及回報;若不能快速看到較好效益,管理層便因會擔心業績受壓而對創新望而卻步。「地產商也不過是『睇餸食飯』而已,看到科技能給他們的產業帶來改變,亦會願意投資,從這個角度看,他們並非地產科技發展的阻力。」


亦有初創老闆認為,在地產科技層面,初創公司和大發展商的關係更多的是合作,而非競爭。En-trak的周光明便表示,「我們不擔心他們加入地產科技的戰團,畢竟他們也可以令行業更活躍、更有氣氛。」周光明指,現在香港傳統地產商的管理權多數已由第一代交棒至第二、第三代手中,這些繼承人多數接受過良好教育,更願意在創新上更進一步,這對地產及科技行業均是利好因素。

此外,在盧銘恩眼中,香港政府本身對房地產科技投放的資源依然有限,支持力度亦較弱。「政府的確開始投放資金在創科,但房地產科技公司最需要的其實是數據,」盧銘恩解釋,大數據可以協助分析市場的趨勢及投資者行為,而基礎數據建設亦很重要。「我想單單是統一同一個地方的地址書面寫法,以避免不同地區同名大廈『撞名』等問題,就能大大幫助到行業。」盧銘恩認為,政府可以從細節做起,幫助地產科技初創企業獲取數據,從而得以研發新技術。他指,若政府願意開放及協助行業整合資訊及數據,很多困難便會迎刃而解。


查閱資料發現,瑞典政府早在2018年便開始將地價及業權資料儲存在區塊鏈中,以供企業、民眾查閱,香港是否亦可以效仿?盧銘恩指要看不同地方的實際情況,譬如當地地產業界的數碼化水平如何、是否有這樣一個基礎推動全行業的資料區塊鏈化等等。他則建議,香港政府可參考新加坡政府做法,當地政府早在2018年初就公佈「The Real Estate Industry Transformation Map」(地產業發展藍圖)計劃,由政府帶頭公開詳細的物業交易資訊,提高市場透明度。「現時香港地產行業幾乎只是在依靠企業公布的數據資訊,這還是較為零散,」他亦表示,很多私企不願公開資訊,這令有志在地產科技上有所建樹的初創企業無法獲取數據,更不要說發展科技 — 長遠來看,此舉已有拖慢房地產科技市場發展之嫌。


「很多時候政府做的事情是不可取替的。」En-trak的周光明亦表示,適當的政策調整或法律的完善可以推動地產科技進步。香港多舊樓,或需改造,而這需政策推動,其後研發相關科技的企業便能借勢「更進一步」。出身新加坡的他,選擇以新加坡為例說明當地舊樓改造方面對業主的要求,「在新加坡,不同規格的舊樓每逢一個年限(如30年)就要升級改造,否則就要拆除。」他認為,香港完全可以在這個層面上參考更多地方的經驗。


而政策支援之外,地產科技相關公司自身或許亦需更進一步。海闊天空創投基金管理合伙人文立認為,香港地產科技的發展似仍欠缺一種從項目到地域上的「可擴展性」。

文立指,作為投資人,自己也實地考察過很多地產科技企業,但最終只有投資一間相關公司。「從創業投資的角度看,投資現有的一些地產科技的確可以賺到錢,但不會賺很多,」他說,相信會有很多投資者對地產科技都有興趣,但會覺得這個行業的一些理念需要「轉一轉」。「地產科技的定義還是較寬泛、模糊,依然是project-based(基於客製化要求),不夠革命性,亦不能做到完全機械化、自動化,邊際效益未必很好,難以推廣到其他地方。」他指的是囿於本地化限制,很多地產科技初創企業的技術在其他地方可能「水土不服」、從而影響企業盈利水平。這一點,周光明亦同意,「香港較多舊樓改造的工程,在這個環境下產生的地產科技,拿到中國內地等近年才開始大面積大興土木的、發展較快的地區則未必適用。」他認為,從這個角度看,本地化的需求是雙刃劍 — — 它既能給企業帶來本地發展機會,也可能限制了企業在其他地區發展的可能性。


文立認為,地產科技相關的企業或許更需要向規模化的方向轉變,「最好能在其他地方、其他項目上也能廣泛地使用某種技術,將這技術的模型直接嵌入到多個項目中去,形成規模效益,而非一直處於開發針對特定客戶的客製化方案的階段 — — 如此才能令投資者更有興趣。」


撰文:楊括

編輯:鄧詠筠


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