從香港兩餸飯熱潮!看新加坡大排檔地產天價成交!窺探基層餐飲發展新出路



「兩餸飯熱潮」在香港崛起,不但有人在Facebook開設關注群組,累計追蹤人數高達8萬多人,更連紐約時報中文網都對此熱潮進行探討分析。無論如何,在地產租金高企的情況下,能將兩餸飯價格維持港幣25-35元,實在是現今大眾的恩物。同時間,這新營運模式也是餐廳經營者現今的一種出路。新加坡當地的大排檔(Coffee Shop或Kopitiam)只需大概新幣5-6元(相等於港幣25-30元),基本也可以有一餐甚有水準的魚丸麵或鷄飯,更附上咖啡、美祿等大杯飲料。

香港普羅大眾飲食的供應與價格,基本就是自由市場主導。在領展於2004年私有化後,政府再也沒有間接的方式,來確保基層市民有可負擔的餐飲選擇。反之,經常被香港人作為比較對象的新加坡政府,則仍保留著這種政府關切基層市民需要的責任。除了房屋政策以外,連飲食政策,星洲政府也沒有忽略;為了向市民提供負擔得起的食物選擇,HDB(類似香港的房委會)確保每區組屋附近都有充足的食堂(亦即大排檔)供應,以保持健康的價格競爭。


然而最近的兩宗房地產交易卻引起了當地國民對於組屋大排檔的關注。今年6月,一家位於 201 Tampines Street 21 和一家位於 848 Yishun Street 81的大排檔,分別以 4,168 萬新元和 4,000 萬新元的價格出售,打破了2015 年武吉巴督 11 街 155 號大排檔的 3,100 萬新元的紀錄;一般個別攤檔月租從 6,000 新元翻倍至 12,000 新元,令不少租戶考慮終止租約。


Tampines的大排檔佔地 604 平方米(大概6千平方尺),有 18 個攤檔,基本都是售賣經典的新加坡大眾食物,如釀豆腐,鷄飯,咖央多士和半生熟雞蛋等。但值得注意的是,這些組屋附近的大排檔,通常鄰近濕街市,環境相當於我們香港公共屋邨的大排檔,沒有空調,而且衛生情況一般。但組屋大排檔的成交價格折合為每平方尺 6,411 新元,幾乎與當地市中心的遠東廣場和烏節路幸運廣場的地面商鋪(平均每平方尺 6,964 新元)成交價格持平。


目前新加坡有772間大排檔,其中372間由HDB出租,400間為私人擁有。過去四年,HDB興建了34間大排檔,未來四年亦計劃興建多30間大排檔。為了阻止投機行為,HDB自 1998 年起停止出售大排檔;而往後在市場上有成交的都是那400間屬私人擁有的大排檔。所有新建大排檔現在都由HDB出租,租期通常為三年。


而在2018 年,HDB 引入了價格與質量並行的方法來吸引經營者,其不僅會評估潛在的大排檔經營者的租金出價,更會根據他們的餐飲質量和業績紀錄進行評估。在該評分系統下,質量分數佔評估的 50%,剩下分數則視乎經營者能否提供可負擔價格的食品。故此過去五年,HDB出租的大排檔租金一直穩定保持中位數。


雖然攤檔租金是大排檔經營者與個別攤檔持有人之間的私人合約協議,但若要維持商業利益,持有人需保持攤檔租金合理以留住經營者。如果租金太高,個別經營者可能會搬到其他餐飲場所,導致攤檔空置和增加持有人的成本。 故此,HDB需要平衡的關鍵在於同類大排檔的該區的供應量與地理佈局。

當地政府基本否定了租金管制,因爲這會削減了大排檔投資者改善服務與設施的動力。取而代之,透過HDB供應充足的大排檔設施,並嚴格監管經營者的價格與質量。然而這做法卻加大了大排檔之間的競爭,例如Tampines與Yishun,這兩家大排檔在 400米半徑範圍內就分別有 5 家和 7 家的其他大排檔,不但要承受天價易手後的攤檔租金,更要面對激烈的競爭。



始終市場上有一半的大排檔屬於私人擁有,自由市場在無形之手底下,定當各出奇謀,為旗下的飲食環境升級。筆者也瞭解到,該等大排檔地產的私人投資者亦在關注如何透過F&B Tech,甚至房地產創新等,去為大排檔作地產增值。抽身來看,新加坡的私人與政府大排檔各佔半壁江山,某程度上也形成了一些良性競爭,最終造福國民的飲食需求。約30港元就能飽餐一頓有質量的新加坡美食,難怪新加坡會成為港人移民的熱選之一。