「萬物代幣化時代」降臨!用 NFT 交易房地產又如何?

19 July 2021


NFT(非同質化代幣)在 2021 年成了投資新貴,全因可以將藝術品,例如音樂、畫作、短片甚至程式碼等寫進區塊鏈,化身獨一無二、保證真跡的數碼收藏品。無論是全球知名藝術家 Beeple、村上隆,抑或音樂人陳奐仁,近月均先後發行 NFT 作品,更以高價成交。


作為一種數碼憑證(或稱智能合約),買家利用加密貨幣購入 NFT 後,即可取得它所代表資產的擁有權,而最近竟然有人以 NFT,去交易有形實體資產!


科技媒體 TechCrunch 創辦人阿靈頓(Michael Arrington),上月便成功將自己位於烏克蘭的物業,以 NFT 方式拍賣,最終來自三藩市的工程師 Devon Bernard,以 36 個以太幣(相當於 9.3 萬美元)成功購得並成為業主,相信是全球首宗以 NFT 完成的房地產交易個案。


問題是,以 NFT 方式買賣房地產,未來又會否成為趨勢?區塊鏈對房地產交易又有何實質意義呢?


NFT 較適合虛擬資產


鑽研區塊鏈及加密貨幣技術的 LikeCoin 創辦人高重建直言,以 NFT 方式進行房屋交易是噱頭多於實際用途,對此並不太感興趣,「愈牽涉到實物,NFT 的應用場景便愈薄弱。」


他解釋,要以 NFT 方式買賣房地產之類在物理世界存在的資產時,前提是要有一個「Oracle」(中文可譯作預言機)觸發智能合約,為 NFT 賦予意義,確認它能代表某項資產。


高重建更鍾情於虛擬物品 NFT,早前從經典電腦遊戲《小朋友齊打交》開發者王國鴻(小熊),購入該遊戲首個角色頭像的 NFT。「其實它代表的不過是一個 gif 檔,理論上任何人都可以在網上取得相關檔案,再轉化成 NFT,繼而冒充小熊將之售出。我之所以放心地買,是因為我認識小熊本人,可以向對方確認,發行 NFT 的,真的是他這位遊戲原創者。」


他的理想藍圖是,NFT 作品甫一開始,便原生於區塊鏈之上,舉例攝影師拍下一張相,照片便隨即寫進區塊鏈,令其他人無法冒認及發行 NFT。這也許解䆁了,為何江湖盛傳 Instagram 和 Twitter 等社交媒體,已密鑼緊鼓推出「NFT 功能」,讓創作者在平台直接發佈及出售 NFT 收藏品。


高重建續指:「或許在轉賬等方面,透過 NFT 交易,可能會比傳統樓宇買賣方式方便一些,但除此之外,買賣房地產尚要很多其他單位配合,例如每間房屋始終需要向政府註冊,這些程序都未必因為你有了這間屋的 NFT 而減省。NFT 只代表你有權去處理(這間屋的事務)。」


需政府帶頭推動應用


本身是產業測量師的房地產科技公司 Asia PropTech 創辦人盧銘恩也指出,目前大多數經濟體的房地產業權註冊,均是由政府部門中央處理(例如香港就是俗稱田土廳的土地註冊處)。


在這情況下,即使房地產交易是以 NFT 方式進行,相關房地產的業權仍需要律師協助核實;買家購入代表該房地產的 NFT 後,亦需向政府相關部門註冊契約。


盧銘恩認為,要令 NFT 不止停留於交易媒介層面並且發揮加快交易速度、減低交易成本的功效,需要政府帶頭採用區塊鏈進行土地註冊,「畢竟土地註冊一直由政府把持,沒有政府帶頭改革,私人市場無辦法去做。」


在這方面,北歐國家瑞典可謂走在前沿。瑞典的土地註冊機關 Lantmäteriet 大約在 2016 年開始夥拍當地區塊鏈科技公司及電訊商,測試以區塊鏈技術處理業權註冊及記錄,例如透過智能合約進行業權轉讓,實行相關程序無紙化。


「據報瑞典政府透過計劃,每年可以節省三、四億歐元行政處理開支。」對買賣雙方而言,律師查契等交易程序同樣有望減省,令業權轉讓所需時間,由數個月大幅縮短至以日甚至以小時計,交易成本亦隨著中間人角色被淡化而降低。


然而縱觀全球,瑞典是絕無僅有採用區塊鏈技術處理房地產註冊的發達國,其他應用相關技術的大多是發展中國家,例如高加索地區小國格魯吉亞及西非國家加納,但為數也不多,「發達地區由於房地產交易及相關法規發展成熟,政府未必覺得需要改變。推動與否,很視乎政府取態。」


盧銘恩續指:「瑞典政府也未必是百份百將全國所有業權資料,悉數存放於去中央化系統。此外,瑞典政府亦有可能雙軌並行,將業權資料上鏈後,繼續將相關資料保存於自己的中央系統。」


盧銘恩贊成推動以虛擬貨幣進行房地產交易,重申此舉有助減省交易成本,或有助帶動房地產市場,並促成跨境交易。但他提醒,目前以 NFT 形式購置房地產的個案在全世界只有一宗,傳統銀行將來會否相信 NFT 有其價值,以及接受買家以該房地產的 NFT 作為抵押品申請按揭貸款是未知之數。


「傳統銀行是否認可房地產 NFT 是一回事,政府的金融法規是否准許銀行批出以房地產 NFT 作為抵押品的按揭貸款,又是另一回事。還是那一句話,任何金融科技(FinTech)都需要政府支持和法規配合,方有望發展。」


採訪:Stephen Chan

編輯:尹思哲


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