房地產科技（PropTech）最近3到5年一直深受風險投資人的關注。今年9月25日，專注為內地房企提供軟體服務的明源雲集團控股有限公司（0909.HK），在紅杉資本等著名投資機構背書支持作為基石投資者的情況下，成為內地首家赴港上市的地產科技公司。成績亮麗，首日掛牌股價漲逾8成。
根據弗若斯特沙利文的資料，2019年明源雲的兩大業務板塊按收入計：ERP解決方案和SaaS產品在內地市場份額分別為16.6%和23.3%；行業前五名參與者約佔39.3%的市場份額。從市場集中度和競爭力的角度來看，整體內地市場已被頭部企業佔據較大市場份額；明源雲在地產軟體領域作為龍頭企業，佔有約1/5的市場規模，具有廣泛的客戶群體以及較高的客戶粘性，因此明源雲具有較強的行業競爭力，同類型的中小型公司市場發展空間並不寬鬆。
然而，高市場份額並未給明源雲帶來高利潤回報。根據招股說明書，明源雲近叁年的毛利率一直維持在較高水準，整體約80%，但淨利率在過去3年間分別為12.9%，17.9%和18.3%。通過比較ERP解決方案和SaaS業務，不難發現ERP板塊為明源雲的發展提供了穩定盈利貢獻，但SaaS板塊仍處於虧損階段。這折射出內地ERP與SaaS市場的現狀：ERP解決方案市場已趨向成熟，能為企業帶來穩定的收入來源；SaaS市場仍處於發展初期階段，前期需要大量資本投入，後期的回報仍具有較高不確定性。此外，明源雲的銷售和行銷費用在近幾年持續走高。 2019年，明源雲的銷售和行銷費用占公司毛利潤44.32%。高昂的行銷費用也反映出內地地產軟體市場激烈的競爭環境。
不可否認，中國地產軟體市場滲透率較低。根據弗若斯特沙利文統計，中國地產軟體市場滲透率在2019年為0.10%，遠低於美國市場的1.55%，而且隨著科技發展與數位化運用的普及，地產軟體市場規模發展潛力強勁。但，作為房地產產業鏈的一環，地產軟體行業的業績表現與內地房地產行業發展週期息息相關。由於近幾年內地房地產市場受到政府宏觀調控的影響，整體樓市正趨於理性。內地房企正經歷著產業優化轉型的壓力，越多的中小型房企可能被頭部房企收購，行業集中度將會加劇。對於明源雲這種龍頭企業而言，若想進一步拓展業務，則需要向中小型房企滲透，這也使得地產軟體行業集中度進一步提升。
由此可見，內地地產科技的市場正被逐步發掘，以明源雲為代表的龍頭玩家也已搶占了較大市場份額。反觀海外市場，地產資訊科技的發展則更加成熟。如Altus Group，專為商業房地產行業提供軟體、資料解決方案和技術支援服務的加拿大公司，在2011年於多倫多交易所上市。相較於明源雲，Altus Group服務業態更為多元，利用專有的分析平臺提供全面的房地產資訊，並可以對商業地產投資組合進行績效評估，以及提供土地測量和製圖等服務。而Altus Group一路高漲的股價（據FactSet的資訊，Altus Group市盈率近日高達170）亦反映出海外資本市場對地產科技的青睞。
筆者認為，在內地地產科技不斷成長的環境下，明源雲能否穩固江山，更上一層，將很大程度取決於自身地產軟體科技的盈利能力以及新產品服務的開發能力。從長遠看，明源雲若能順利實現SaaS板塊扭虧為盈，並在產品服務保持領先地位，要成為內地版的Altus Group，也非不可能。
Leo Lo 盧銘恩
現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳大灣區經貿協會主席（房地產科技）、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事，兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年，主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務，曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股，下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。