疫情下，很多看似美好的商業模式逐漸褪去了光輝，暴露出隱藏的缺陷。以「二房東」模式運營的蛋殼公寓在今年也不例外。 2020年曾頂著「開年紐交所第一支中概股」的光環上市，蛋殼公寓在1年不到的時間裡，關於拖欠貨款、延付房租等負面新聞不絕於耳，市值由年初上市的27億美元縮水到目前6億美元左右。
蛋殼公寓的運營邏輯的本質為租戶與蛋殼公寓簽訂合約後，租戶需要按年或季預交租金，蛋殼公寓再向房東按月支付租金。由於眾多租戶為初入職場的年輕租客，他們難以一時籌集到大筆的預付金。此時，「租金貸」模式應運而生。在「租金貸」模式下，蛋殼公寓與金融機構（以微眾銀行為主）合作，為租客辦理貸款業務，以支付預交租金。這種模式可以解決租戶難以預交租金的一大痛點，因此也受到眾多長租公寓運營商的推崇。
然而，這種模式的風險也顯而易見：蛋殼公寓的現金流對租客的預付金依賴程度高。如果租金來源大幅減少，蛋殼公寓將陷入流動性危機，資金鍊極可能斷裂，屆時房東將無法按時獲得房租，裝修團隊難以拿到工程款，而租客則在已經交付了預付金的情況下，面臨著可能被未收到房租的房東驅趕的風險。
而在今年疫情的衝擊下，國內年初大規模停產停工，市場大量空房閒置，外加行業內的激烈競爭，蛋殼公寓入住率不斷惡化，租金收入大幅縮水。此外，針對去年長租公寓爆雷事件，國家相關部門亦出台了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，明確規定了住房租金貸款金額佔比不得超過30%，這對於「租金貸」佔比高達60%的蛋殼公寓來說直接加大了資金壓力。
可以看出，蛋殼公寓此時的發展階段需要大量資本投入，而在除「租金貸」業務以外其他的核心盈利點（如增值服務等）開發出來之前，蛋殼公寓都將面臨著融資和現金流管理能力的考驗。隨著2017年開始，長租公寓不斷加速爆雷。雖然近年來頭部併購尾部讓部分投資者判斷這個行業正在優勝劣汰，但蛋殼的爆雷代表著行業淘汰的浪潮已經湧到了頭部品牌，未來勝利者是誰也撲朔迷離。此外，蛋殼公寓的運營體現了「地產金融化」的管理思維，倘若蛋殼公寓最終宣告失敗，那麽市場對「地產金融化」的信心將大受打擊，此類地產仲介的形象也在房東與租客之間難以恢復。蛋殼公寓的困境已不是單個公司的問題，而是整個行業乃至整個社會需要關注的問題。只有正確處理好蛋殼公寓的運營風險，才能實現「地產金融化」提升整個社會的價值。
Leo Lo 盧銘恩
現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳大灣區經貿協會主席（房地產科技）、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事，兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年，主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務，曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股，下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。