2019年，估值高達470億美元的「共享辦公」龍頭獨角獸企業WeWork計劃上市觸礁，原因不一而足，主要就是被揭髮長期鉅額虧損、管理混亂、醜聞不斷等。結果，創辦人亞當·諾伊曼 (Adam Neumann)被罷免，甚至惹起「共享辦公概念已死」的疑慮。最近串流平台hulu推出了一套題為「WeWork: Or The Making and Breaking of a $47 Billion Unicorn 」的紀錄片，片中訪談了WeWork前高級員工、WeWork租戶、投資者、行業專家等，通過他們的第一身描述揭示了這匹獨角獸脫穎而出再迅速變成爆破泡沫的原因。
共享辦公的盈利模式就是通過租賃或購置辦公室物業，加以裝修後再轉租給個人或公司賺取租金差價。 WeWork能成為行業龍頭，除了願意投資提供設計時髦、充滿活力的辦公環境外，主要有兩個原因。第一，諾伊曼從不將WeWork場所形容為工作空間，而是將之包裝成一個不僅僅用作工作的「社區」。他們有專人安排各種活動讓來自不同領域產業的租戶互相交流和建立人脈網絡，令各個租戶個體(Me)凝聚成一個共同發展奮鬥的社群(We)。根據紀錄片中受訪的前WeWork租客形容，諾伊曼喜歡以以傳統宗教領袖形象示人，他的演講充滿魅力和感染力，宣揚的社群(We)觀念幾乎形成一種信仰，以品牌忠誠等方式來留住租戶。
第二個就是諾伊曼無懼風險的管理風格。紀錄片中描述了諾伊曼和軟銀孫正義第一次見面的情況，孫正義起初拒絕投資WeWork但指點了諾伊曼「聰明人和瘋子打架，一定是瘋子獲勝」。意思就是要諾伊曼要不畏風險，勇於短時間內把業務做大做強才能打敗對手。諾伊曼的確實行瞭如此戰略，亦順利獲得軟銀注資，一躍成為行業龍頭。
不顧風險的過急擴張終於令WeWork陷入危機。片中一名WeWork前員工透露，早在計劃上市前，WeWork的財政狀況早已千瘡百孔，但諾伊曼仍然不停在公開場合謊稱WeWork擁有龐大盈利和描繪他的美好願景；在不停強迫員工參加團體活動粉飾太平同時卻不停暗中大幅裁員削減開支，但在削減開支的同時，諾伊曼挪用公司資金來購置私人飛機。而諾伊曼的管治亦日益腐敗，例如將私人物業租給WeWork從中獲利、隨興挪用公款發展不相干業務、甚至涉嫌偷運毒品等等。這一切終於在計劃上市時暴露，導致上市失敗、諾伊曼和軟銀決裂的慘淡收場。
筆者認為，WeWork這次的失敗並不代表共享辦公空間失敗。 WeWork提倡的社群概念，提供不同領域業者大量交流機會的平台是傳統辦公空間所不能的。加上疫情後不少公司已開始認識到彈性工作場所的好處，開始縮減辦公室規模和追求更靈活的工作空間，共享辦公空間的需求只會日益上揚。相反，WeWork的失敗只是證明了無論多優秀的商業理念都不能缺少專業廉潔的管治，寄望WeWork在重組管理團隊，甚至透過SPAC上市後可回復正軌。當一頭健康的獨角獸，繼續為重新定義房地產而努力。
Leo Lo 盧銘恩
現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳大灣區經貿協會主席（房地產科技）、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事，兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年，主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務，曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股，下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。
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