2019年，為自己貼上「互聯網房地產中介平台」標籤的愛屋吉屋最終宣佈停止運營，意味著又一隻PropTech（房地產科技）獨角獸的倒下。曾經乘著O2O創業的風口，這家互聯網地產公司估值也曾達到10億美元的獨角獸水準，可謂PropTech 1.0的模範生，但隨著虧損不斷擴大和盈利曙光渺茫，愛屋吉屋也漸漸走向消亡。那麽這家對傳統地產仲介行業帶來巨大衝擊的互聯網公司為何沒能進一步發展壯大呢？筆者認為失敗的原因主要有以下幾點。
第一，愛屋吉屋採用「低仲介費+高提成」運營模式。與傳統地產中介不同，愛屋吉屋一開始選擇放棄實地門店擴張途徑，而是在四公里範圍內設置一家實體辦公網點。在這種模式下，愛屋吉屋有效地減輕實體租金成本，而這部分成本讓利於線下經紀人團隊。憑藉這樣的高薪政策，愛屋吉屋成功挖掘到一批優質的經紀人資源，因此期初公司的全年成交量也迅速增加。然而，較低的仲介費無法給愛屋吉屋帶來充足的現金流以彌補員工的高工資。因此，為扭轉持續虧損的業績，愛屋吉屋在後期逐漸提高仲介費的收費標準，同時降低員工的抽成比率，但愛屋吉屋此前的價格和薪資優勢在這樣的轉變中蕩然無存。
第二，愛屋吉屋輕視了門店對於房產交易的重要性。房地產交易具有很強的異質性、高價值性和非標準性。此外，交易能否成功對買賣雙方的信任基礎亦有較高的要求。因此，線下對房地產交易具有舉足輕重的作用。一般而言，大部分房源委託來自於線下門店，直接線上委託房源相對較少。門店作為房產交易的核心場所，它不僅承擔了經紀人接待顧客的作用，更是為當地社區提供服務形態的重要場景。而愛屋吉屋早期一味以互聯網為平台拓展的方法（雖然，這也是不少PropTech 1.0的公司之通病）也讓它錯過了門店帶來的紅利期，即便後期發覺了門店的重要性也難以趕上傳統地產仲介的線下規模。
第三，中國房地產市場環境發生了重大變化。愛屋吉屋後期曾試圖進軍長租公寓領域，但隨著長租公寓的爆雷和政策的收緊，愛屋吉屋在此類新產品盈利的希冀也再次落空。同時隨著「限價、限售」調控政策的施行，愛屋吉屋的成交量也相應大幅縮水。
可以看到，愛屋吉屋的失敗重點在於直接將互聯網思維套用到傳統地產中介行業，而未考慮到互聯網特性是否真正能夠解決傳統行業中的痛點。市場上已經看到眾多互聯網顛覆傳統行業的成功案例，但互聯網思維的陷阱也需要時刻被創業者們所銘記。成也互聯網，敗也互聯網，尤其涉及交易房地產這資產類別，如何運用好「由線下到線上，再到線下」的戰略，是成敗關鍵。
Leo Lo 盧銘恩
現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳大灣區經貿協會主席（房地產科技）、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事，兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年，主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務，曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股，下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。