韓國的特殊住宅租賃制度:傳貰



在韓國房地產市場中,有一種獨有的房地產租住制度——傳貰(전세),或當地華人會稱為全租。傳貰就是租客付出一定額度的保證金給業主,從而獲得在一定時間內的房地產使用及收益權。一般而言,保證金為該房地產售價的60-80%,租客可在2-3年間免卻租金使用該房地產,當然水費、電費、雜費等其他費用需由租客承擔,而業主則需要在租期完結後,全數還返保證金。這看起來租客像免費租住房子,但其實在傳貰制度下,雙方都是有好處的。


租客可以以較低的成本去租住房屋,有助未來置業,但同時也失去了該筆保證金在那段時間的使用權。而對於業主來說,傳貰比銀行貸款可以更快及簡單地獲得一筆大金額,另一好處則是傳貰所得的收入是不徵稅的,但月租收入是需要繳稅的,傳貰可以有助省下一筆稅金。業主在獲得保證金後,可以用作投資或於銀行透過高利率來獲利。換言之,業主會在這2-3年期間透過”錢滾錢”,在租約完結前賺取更多收益。因此,傳貰制度是讓業主及租客雙方各取所需,互相得益。


業主得到保證金後的投資方法有很多種,但在2013年起興起的GAP投資實在值得一提。韓國業主會將保證金拿來購買價格差不多的房地產,然後馬上又以傳貰形式租出,變相只需額外付出少部分金額即可持有多一個物業。當然,這個投資方法有它的限制及風險——保證金金額要夠大及房地產價格有持續上升的趨勢。


傳貰已經在韓國應用了超過兩個世紀,在朝鮮半島完全擺脫日本的殖民統治前,因為戰亂,有大量人口湧入首爾及周邊一帶,房屋需求增加,傳貰從那時開始被廣泛應用。後來,金融市場逐漸穩定,銀行利率高企,傳貰變為更受歡迎的一種房地產租住方式,業主一來可以獲得豐厚的利息收入,二來又可以減少每月管理房地產的時間成本。


根據經濟情況,傳貰制度的應用亦相應有起跌,特別是1997年和2008年的金融危機,房地產市場表現不理想,價格下跌,在租約完結時,部分業主未能全數將保證金還返予租客,披露了傳貰制度的風險及不完善的地方。同時,因為經濟轉差,業主的投資意慾下降,寧願每月以月租的形式獲得收入。而在現時的韓國社會中,因現時的利率較低,較多業主以月租的形式去放租。由此可見,傳貰權在很大程度上受到房地產價格及利率影響,市場對於運用傳貰則較有彈性。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。