香港業已爆發第三波的新冠肺炎疫情，食肆被禁止堂食，輿論更在討論封城的可能性，如此種種，著實衝擊著人們的日常生活。宅經濟，宅度假 (Staycation) 等新常態衍生的新型生活風格將會陸續出現。留家工作 (Work From Home) 令不少人開始反思傳統寫字樓以及城市化所謂中央商務區域 (CBD) 的存在價值，社交距離也漸漸改寫康體娛樂場所的佈局。人們回不了頭的生活風格，正逐漸把房地產（「紅磚與水泥」）重新定位起來，房地產的性質也在默默地改變。
Text: 盧銘恩 (方土房地產行政總裁)
科技創新，產業結構，甚或疫情災難，往往會改變人類活動及其生活風格，改變了的生活風格也將是二十一世紀初重新定義房地產的背后動力。其實，房地產從來都是人類生活的載體。由百多年前的二次工業革命開始，人類的生產活動大概圍繞在農業，工業生產及商貿上。而近一個世紀，人類的生產力不斷被釋放，閑暇時間多了，而娛樂活動也衍生不同種類的房地產或新場所 。疫情前的房地產世界主流，一般還是分為工業地產，住宅地產，商業地產 (包括寫字樓及零售商業)。然而，最近二十年的工業革命 4.0，或數碼革命，加上世紀疫情，將促使人們透過科技改變生活模式，故此房地產的重新分類，可謂勢必將至。
情況就像，以前的電話，名副其實，主要的功能就是是打電話，其他附屬功能，如計算機，電話簿，貪吃蛇等都隻是周邊輔助而已。當今的智能電話，依舊負「電話」之名，但「打電話」這功能佔使用智能電話的真正比例又有多少? 當今的「電話」已經是多媒體播放器和社交媒體的工具。以往典型的房地產類型，無論是住宅，購物商場，寫字樓，會否也會因為生活風格的改變而變質，就像當今的電話般，變得名不符實?
疫情後的人們更竭盡心思，嘗試利用科技來改變生活風格去適應新常態。筆者認為房地產將會以科技體驗，輕資產，靈活性為主軸，而其性質亦逐漸受到影響。疫情期間，零售及寫字樓場所的長期空置，亦導致「房地產即商品」（space-as-a-product）的概念正被「房地產即服務」（space-as-a-service）所取代。普羅大眾不再執著於擁有什麼，相反更注重對資產可運用的權限及靈活性。這種趨勢令地產的收益權不能再安於依賴需求和供給來收取固定租金或一次性買賣來體現。房地產不再隻能被視為商品，房地產附帶的服務及內容更顯重要，如共享工作空間便是一例 。
「房地產即服務」要與客戶有密切聯系以切合客戶需要及適應世局變化。因此，靈活性是「房地產即服務」的關鍵，空間提供者要長期並持續地提供一個更健康，更快樂，更有效的空間給用戶，要達到此靈活性，很大程度上需要配合各種新興的房地產科技（PropTech）。
房地產性質的重新定義，將會圍繞著由科技及業務模型創新，甚至新生活常態衍生出來的，對產權，治權，用權及益權的變化 。未來的房地產也將以此方向去變異，成為在新社交距離下衍生的新體驗，新消費，新娛樂，新工作，新協作，新教育的場所。
Leo Lo 盧銘恩
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