疫情正肆虐全球，不少城市都採取了封城政策，人們待在家裡，進行遙距溝通與工作。不少人更開始反思諸如：出勤的必要，城市化所謂中央商務區域（CBD）的存在價值等，這些思維，正逐漸把房地產（「紅磚與水泥」）重新定義起來。
其實，房地產從來都是人類活動的載體。由百多年前的二次工業革命開始，人類的生產活動大概圍繞在農業，工業生產及商貿上。而近一個世紀，人類的生產力不斷被釋放，閒暇時間多了，而娛樂活動也衍生不同種類的房地產或新場所 。在房地產世界的主流，一般分為工業地產，住宅地產，商業地產（包括寫字樓及零售商業 ）。然而，最近二十年如果是工業革命4.0，或稱為數碼革命的話，房地產的重新分類，可謂勢必將至。
最近十年，房地產業界業已開始討論數碼科技與創新對業界的影響，而房地產科技（PropTech）這說法亦開始在業界的鎂光燈底下 。歐美地區大概在五六年前開始歸納所有能協助房地產及建築行業產業鏈運作的科技，甚至業務模型創新，都稱之為房地產科技。
房地產科技，顧名思義，乃房地產與科技的結合，配以大數據、人工智能、航拍技術、虛擬實境（VR），區塊鏈（Blockchain）等，理順或協助房地產和建設建築業界不同環節的運作。具體視乎什麼樣的科技，套用在哪裡的房地產及建設環節上，不一而足。如虛擬實境技術可以協助住宅買家遠程看房子，人工智能的科技可以用作分析房地產的經濟數據，區塊鏈可以處理記錄房地產產權，模塊建築可以加快房屋的建設速度，減低成本，建築資訊模型（BIM）和大廈管理物聯網等可展現建築工程以及大廈的信息等。
在全球領域的眼裡，PropTech正處於3.0的階段。筆者在不同的房地產論壇每每在演說何謂PropTech時，都會被問及一個問題：究竟PropTech是業界的enabler（推動者）還是disruptor（顛覆者）。我的看法是，現在的PropTech還是處於「推動者」的階段，現在市場上有著很多不同的PropTech解決方案，還沒有完善地整合，故此還未達到所謂「顛覆者」的階段。情況就像當年蘋果手機第一代剛推出市場，由於網絡的速度等基建還未完善，要待蘋果手機第三代才算普及。
假若以往十年，科技公司巨頭都是以手機作為硬件，配合應用程式作為軟件來獲取大數據致富。我認為不久的將來，房地產就像手機，是硬件而已，而PropTech的解決方案就像手機的應用程式，而房地產將會是用來獲取大數據的理想工具。房地產再也不只是純粹以空間使用來決定其價值，而將會是每平方米能產出多少數據來影響其價值。故此，房地產重新定義的另一方向，是由數據帶動而決定房地產新面貌。
另外，PropTech的發展，房地產的性質亦逐漸受到影響。 「房地產即商品」（space-as-a-product）的正被「房地產即服務」（space-as-a-service）的概念所取代。以輕資產或內容推動的所謂「後物質年代」，普羅大眾不再執著於擁有什麼，相反更注重對資產可運用的權限。這種趨勢令地產的收益權不能再安於依賴需求和供給來收取固定租金或一次性買賣來體現。房地產不再只能被視為商品，房地產附帶的服務及內容更顯重要，如共享工作空間便是一例 。縱然共享工作空間的先驅WeWork的上市計劃因為先前的估值過高而告吹，但筆者認為「房地產即服務」還是大勢所趨。房地產的服務模式要與客戶有密切聯繫以切合客戶需要及適應變化。因此，靈活性是「房地產即服務」的關鍵，空間提供者要長期並持續地提供一個更好，更快樂，更有效的空間給用戶，要達到此靈活性，很大程度上需要配合各種新興的房地產科技（PropTech）。房地產性質的重新定義，將會圍繞著由科技及業務模型創新衍生出來的，對產權，治權，用權及益權的變化 。
無論是科技創新，人類活動，產業結構，甚或疫情災難，將會是二十一世紀初重新定義房地產的背後動力。
Leo Lo 盧銘恩
現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳大灣區經貿協會主席（房地產科技）、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事，兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年，主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務，曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股，下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。