最近嚴峻的新冠肺炎疫情「健康」問題，將會繼續影響今年房地產所發揮的角色。雖然使用房地產科技有一定的成本，但是房地產科技的運用會愈來愈普遍，不僅因為其可提升經濟效益，香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮教授早前就香港的土地供應問題，提出了土地債券的概念，盼可釋放新界土地的發展潛力。
土地債券的概念與舊有的換地權益書有雷同之處，但債券持有人能跨時間和地區使用債券，相等於是土地開發的實物期權，並具備可轉讓的特性。其他投資者亦可以在市場上用市價在公開平台上進行債券的二手買賣，因為債券和土地的價值是由市場決定而非政府提出，徵收土地的過程更公平透明，減輕官商勾結的疑慮。
若要市場對債券有信心，土債必須在一個公開可靠的平台上發行，甚至進行二手交易。筆者認爲區塊鏈在此或能發揮應用的可能性。作為一個公眾分散式的電子記帳資料庫，區塊鏈內所有資料一經寫入便不可竄改，保障持有人的利益；同時交易公開的交易資料令債券的市價一清二楚，對政府贖回債券或是對投資者來說百利而無一害。而其去中央化，以及無需信任(trustless)的特性，定當減輕政府處理土地債券的負擔。再者，債券可以拆細為不同的區塊鏈代幣，代表著部分資產，令投資門檻下降，活化二手交易市場；加上，新界的祖地需要絕大比例的祖堂同意才能賣地，利用區塊鏈，有的可以現金兌現，有的可以留作換地，也許能解決到祖堂裡的意見分歧。
雖然土地債券目前還只是在構思階段，筆者相信倘若配合區塊鏈的話，推行難度可減低，有望成事之後能解決長期的香港土地短缺問題。
Leo Lo 盧銘恩
方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人