香港大學房地產價格指數的衍生工具商品化潛力



無論是在香港,還是在中國內地,房地產行業作為重要的經濟支柱,它的發展都備受市場關注,波動上浮的房價也反映出資本對房地產的熱捧。與股票、債權等傳統型投資產品不同,房地產投資具有投入成本高,投資週期長等特點。此外,房地產是實物資產,存在損耗、折舊和翻新的問題。因此,對於普通投資者而言,即便想利用房地產投資配置自己的投資組合,購買實物地產的成本也讓大家望而卻步。而金融衍生品的發展為大眾開闢了一條進入房地產投資領域的新途徑,其中就包括房地產價格指數衍生工具。


房地產價格指數衍生工具,是指以房地產價格指數作為標的資產,與期權或遠期合約結合,將其商品化成為一項衍生工具。在英美等市場,已經存在了一段不短的時間。房地產價格指數的選擇對衍生工具的設計和交易尤為重要。在香港地產市場,筆者認為,香港大學房地產價格指數(“港大房產指數”或“HKU-REIS”)適合用於衍生品的開發,具有商品化潛力,而事實上該指數亦曾在金融海嘯前一度被商品化。港大房產指數是一系列反映香港房地產價格水準按月變動情況的指數,而且是第一套在英美以外按照住宅物業成交價(非評估價)計算的指數。目前港大房產指數按區域劃分主要分為港島、九龍和新界住宅物業價格指數,以及按類別分豪宅和細價樓物業價格指數。


從指數商品化的角度看,港大房地產指數的優勢主要有以下幾點:首先香港住宅市場非常活躍,大量的物業交易為港大房地產指數提供了充足的資料基礎進行計算與及時更新。其次,港大房地產指數具有可驗證性,基於同樣的資料庫,採用相同的抽樣標準和計算方法可以得到相同的指數,因此增加了指數的透明度。此外,港大房地產指數以物業成交價格為計算基準,而非評估價格。通常而言,評估價格與成交價格具有不同程度上的差異,以成交價格為基數計算得出的指數資訊能夠更準確全面反映出房地產的真實價值。


倘若港大房地產指數實現了商品化,最為直接的影響是投資者無須直接持有實體物業就可以獲得房價上漲帶來的收益,同時也為廣大投資者們提供了新的風險對沖手段,增強了房地產資產的交易流動性。當然,構建一個成熟的港大房地產指數衍生品絕非易事,期間仍有諸多因素需要考慮,例如指數定價、市場認可度以及稅收等相關法律規定。但筆者相信,隨著香港及內地金融市場的不斷創新,房地產指數商品化及衍生品市場也必定會受到市場的更多關注。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。