美國灣區住宅地產的投資潛力



位處於美國西岸北加州的三藩市灣區,通常簡稱為灣區。雖然它的邊界存在許多定義,但灣區各縣政府協會定義,九個縣共同構成該地區,這包括大家熟悉的矽谷,即阿拉米達(Alameda)、康特拉科斯塔(Contra Costa)、馬林(Marin)、納帕(Napa)、聖馬刁(San Mateo)、聖克拉拉(Santa Clara)、索拉諾(Solano)、索諾瑪(Sonoma)和叁藩市(San Francisco)。這九個縣包括101個城市,約775萬居民,約7000平方英里的土地。多元文化和開放的社區、良好的工作機會(包括矽谷備受追捧的工作)、頂尖的學校大學和全國最溫和的天氣令灣區成為美國最受歡迎的城市之一。


灣區是一個龐大的房地產市場;在2020年第二季度,灣區有全美國房地產市場第三大投資額,僅次於大紐約地區和大洛杉磯地區。由於新冠肺炎的影響,越來越多的人在家工作。這些人因為疫情而選擇離開人口稠密的市區,去尋找更實惠和更寬敞的住房。根據加州房地產經紀人協會(California Association of Realtors)的資料,儘管7月和8月影響灣區的山火非常嚴重,但2020年八月至九月,納帕縣(3.0至2.9)、聖馬刁縣(2.4至2.3)和索拉諾縣(2.0至1.7)的住房未售庫存指數有所下降。同時,三藩市的未售庫存指數上升(2.6至2.9),而聖克拉拉縣的指數保持不變(1.8)。這意味著不少人從灣區的人口密集地區搬到郊區或農村。


此外,納帕縣現有單戶住宅的中位數售價也有所上升。在2019年九月,中位數售價是78.75萬美元,到2020年八月增加到86.7萬美元,2020年九月進一步增加到90萬美元。隨著銷售價格的提高,而市場上未售出的庫存量卻在減少,這些觀察結果表明,儘管早前的山火災情嚴重,納帕縣的住宅市場需求在過去一年中卻明顯增加。索拉諾縣的銷售價格中位數也從455,000美元上升到499,950美元。納帕縣和索拉諾縣相對來說是郊區,但同時離三藩市灣沿岸的主要市區也不遠。這兩個縣的未售房屋存量減少,而銷售價格卻在上升,這意味著越來越多人一直在尋求搬遷到比城市地區更實惠,但又不至於讓他們的日常生活變得非常不方便的地方。


值得注意的是,雖然多個指標都顯示叁藩市住房的市場需求在減少,但房價還沒有下降。 2019年九月,三藩市房屋銷售價格中位數為154萬美元,到2020年八月,中位數增加到166.3萬美元,2020年九月又增加到166.5萬美元。這可能是由於市場的滯後性造成的,這在以前的許多次經濟衰退中都有發現類似的情況。如前述,當越來越多的居民遷到郊區,屆時賣家必須爭奪買家,三藩市的住宅物業價格最終都會下跌。這意味著,入市的合適時機或很快到來。在2008年金融危機期間,三藩市用了六季便恢復,比紐約的十九季度和洛杉磯的十季度要短得多。從現在起投資者可以伺機入市,疫情結束後市場會V型反彈,應可以帶來客觀回報。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。

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