疫情后酒店旅遊房地產如何承受未來考驗(Future Proofing)



自2015年起,香港酒店月平均入住率一直在86%以上,直至今年的世紀疫症情況下降到40%。酒店業遂推出各式各樣的「宅度假」(Staycation)優惠套餐吸引港人入住,長假期期間酒店入住率因此提高了30%左右,然而,這個數字仍然沒有達到前期的水平。


有趣的是,當一般酒店在掙扎求存時,AirBnB似乎並沒有受到疫情的太大影響。 2020年6月,AirBnB披露今年的全球預訂量居然比在旅遊活動停頓之前還要高。在香港,截至2020年6月第一周,AirBnB預訂量增長15%,超越疫情前的水平。如果不帶有自助餐,延遲退房或水療服務的酒店套餐,只有一張雙人床和其他簡單家具的傳統酒店標準房間幾乎沒有吸引力。在長期的旅行限制下,人們都想離開城市,在水鄉小鎮尋找藏身之處,在「宅度假」中「逃離日常生活,創造海外旅行的感覺」。建立在市區的傳統酒店,根本無法達到如此目的。但是,AirBnB這種「替代式住宿」(alternative accommodation)可以讓你住在樹屋裡,或者在森林裡面的露營車,甚至是透明溫室裡。即使在全球旅遊業復甦之後,替代式住宿也是趨勢: 研究反映,一旦旅行者享受過替代式住宿後,對傳統酒店房間的偏好度就會從78%下降到44%,也就是說,旅行者或不會再選擇傳統酒店。


酒店業主不應該再把重點放在建造摩天大樓的傳統酒店,在城市,類似的酒店已經有太多。筆者相信酒店業可以引入模塊化組屋(Modular Housing),開發新的酒店類型。模塊化組屋的施工方法可以組裝任何樣式,乃獨立移動的成品房。模塊化組屋的運輸極為靈活,例如,波塞冬海底度假村是斐濟的一個水下五星級度假村,這個度假村的建造方法是將獨立的房間放在海底,遊客在入住時就能欣賞到海底景觀。有了這種建築技術,酒店房間可以被放置在不同的特殊區域,如深山上,或博物館內,提供獨特和不可替代的酒店體驗,保持兢爭力。


同時,遊客流量通常是季節性的。例如,在奧運會或其他大型活動期間,遊客流量會大大增加,但之後就會下降到正常水平,若有不測風雲,如今次的肺炎,高企的空置率會令酒店遭受巨大損失。只要引入模塊化組屋,就可以根據不同的情況建造不同的臨時組裝酒店。例如,在發生大規模傳染病或自然災害時,可以在偏遠地區建造一個臨時酒店進行檢疫或避難;遇到短期活動如奧運會時,臨時酒店更能彈性使用資源。


天下沒有不透風的牆,酒店沒有不透風的計劃。未來是不可預測的,只有具備靈活性,做到資產機動,才能承受未來的考驗 。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。