港股中國房地產公司分拆周邊業務上市的風潮



不少在港交所掛牌的中國內地房地產開發公司(下簡稱“內房”)今年境遇未明,加上中國政府對房地產市場的融資措施監管越發嚴格,內房的融資渠道大大收縮。當下內房亦正處於轉型階段,在擴大地產發展規模的同時,也注重盈利能力的提升,故此內房分拆業務的市場潛力仍然很大。


通過分拆周邊業務上市,可為內房公司提供新的融資平台,拓寬資本運營的渠道,也可利用市場對分拆業務的單獨定價,使內房獲得資產溢價,進而提升內房公司的整體價值。從現在的情況來看,內房分拆業務主要集中在物業管理服務,如早前合景泰富(1813)分拆合景悠活(3913),以及最近正在招股的恆大物業(6666)。隨著內地房地產行業進入存量時代,物業管理服務的價值正受到大家的關注,尤其在今年疫情的影響下,物業管理價值再此得到體現。而且其具有輕資產、現金流穩健以及高增長等特點,物業管理板塊分拆上市也成為了趨勢。


筆者觀察,除了物業管理分拆外,代建業務和景觀及室內裝飾業務板塊,均具分拆潛力。代建業務主要分叁大板塊:商業代建,政府代建,企業諮詢,其中商業代建為主流。代建業務和房企傳統的地產開發最大的不同就在於代建業務是完全的輕資產運行業務,企業僅需要輸出品牌、管理、設計等成果,所有的開支由合作方承擔。在過往接近10年的時間裡,代建的需求殷切,內房不少早已涉足此領域,發展成熟,至今業已符合分拆條件。代建分拆首例為綠城中國(3900)把旗下的代建業務,即綠城管理(9979)分拆上市。觀乎港交所鮮見代建公司,估計首批被內房母企分拆的代建公司,會取得較高的估值 。


相比於物業管理業務分拆,景觀及裝修業務分拆在內房中比較少見。目前對此板塊進行分拆上市的公司是雅居樂,其正在把雅城集團分拆出來。雅城集團的業務包括綠色生態景觀服務和智慧裝飾傢居服務。通過分拆上市,雅城集團可擁有獨立的募集平台,從資本市場中獲得資金,尋求進一步的發展。


從目前的情況來看,內房公司基本通過分拆在港股市場上市,而上市後僅有H股為流通股,原股東持有的內資股並不能流通,因此對大股東而言,採用H股模式上市只有融資功能,無法通過出售內資股進行套現。相反,售樓仍然是內地房地產公司主要的套現方式。當售樓出現問題,內地房地產公司沒有盈利,甚至無法正常回款,資金鍊極有可能出現斷裂,進而致使公司難以運營。因此,內地房地產公司之所以分拆業務上市,主要還是增加自己從資本市場融資的能力,以確保公司的現金流充足,保證公司可以正常持續運營下去。筆者相信,內房分拆上市的風潮,定會持續。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。