港交所上市房地產開發商的私有化浪潮



繼去年合和實業(00054)私有化,今年2月,另一港交所上市房地產公司會德豐(00020)宣佈啟動私有化,公告顯示會德豐大股東吳光正及其家族將以1股九倉股票、1股九龍倉置業股票及12元現金,置換1股會德豐股票,溢價率較會德豐停牌前股價約50%。會德豐已於6月16日舉行特別股東大會表決私有化,議案獲得通過,股份將於7月除牌。早前市場又傳聞另一上市的內房企SOHO中國(00410)或將被海外投資機構黑石以每股6港元收購私有化,雖到目前為止該談判似乎陷入停滯,而談判有望在疫情穩定後方可重新啟動。無論如何,短期內兩家在港上市的房地產開發商或計劃私有化,而該兩家房企份屬具備品牌,並持有一綫城市市中心優質項目或土儲的開發商,大眾不禁思考優質的上市房地產公司私有化會否成爲浪潮。


其實對於發展較為成熟的金融市場,上市公司私有化並非罕見,特別是在港股市場裡。據公開資料顯示,2019年港股主動私有化退市的數量達到10家,並有多家公司發佈了未來私有化的計劃。私有化價格一般較停牌前股價的溢價率在10%至60%之間,不一而足。


一般而言,上市公司私有化的主要原因之一為股票價格偏低,從淨資產估值的角度,中國SOHO真實價值其實受到低估大概百分之四十,其擁有的優質商業地產價值無法從股價中得到真正的體現。基於港股房地產開發商上市公司近年的財務表現,筆者稍作研究後發現,約有74%的上市房企當前股價均低於各自的每股帳面淨資產,其中約34%的上市房企每股淨資產較其股價的折價區間達到60%到80%。因此,這些上市房地產公司選擇私有化,既能令外部股東通過股權溢價獲得更高的回報,也可令自身在未來長期的成長中體現更符合真實的價值。


根據中國SOHO的2019年中期業績報告,中國SOHO上半年實現營收8.89億人民幣,同比增長11.8%;而淨利潤則為5.56億人民幣,同比下降48.35%。其中一大原因是中國SOHO在2012年宣佈轉型為 “自持租賃”後,營業收入來源逐漸單一,主要依靠寫字樓等商業物業的租賃業務。


然而中國寫字樓市場受整體房地產環境的製約,租金回報率一直處於較低水準。中國SOHO的服務客戶主要為小微企業,他們的租金承受能力亦不強。因此,從長遠來看,單靠租賃業務難以維持業績。雖然中國SOHO在近幾年也屢次通過出售資產嘗試挽回頹勢,但效果並不明顯。加之新型冠狀流感帶來的經濟衝擊,中國眾多中小企業的生存遇到前所未有的挑戰,中國寫字樓市場前景更加撲朔迷離,中國SOHO的未來也會更加曲折。


基於當前中國SOHO的估值與中國樓市的分析,不難發現中國SOHO私有化對於原股東而言,既能通過較高的收購價獲得股票溢價回報,又可以從低迷的中國房地產市場中抽身,或許這是中國SOHO結束上市之旅,回報原股東支持的最佳方案。另外,如會德豐與SOHO中國這類的房企,都具較強的債務融資能力,因而通過股票市場融資的絕對需求相對不算殷切。而且作為上市公司,他們每年亦需花費一系列的合規成本,以滿足上市規定。若成功私有化,可幫助企業從一定程度上節約營運的現金流。同時,房企們需要面對多變的市場環境及時有效地調整自身的發展規劃和商業決策。若作為上市公司,企業的某些重大決策需要按照規定向公眾披露,而這也變相增加了競爭對手瞭解到自身的發展策略。而選擇私有化,這些房企們未來將可以更大程度保護自己的重要決策資訊,增強在行業中的競爭力。


疫情影響尚不確定,加上環球政治環境充滿陰霾,房企的核心業務都是所謂的“不動產”,退市或能為“不動產”企業提昇機動性,處理資產來得更靈活。因此,筆者認爲會德豐與SOHO中國上市房企的私有化案例並非偶發行為,而是管理者們結合房企的發展特性與環球政治經濟環境變化的趨勢,對資本市場做出的一種合理反應。我們可以預見,在資本流動性越來越高的經濟社會,房企們將不再以“上市”與否作為企業影響力的唯一衡量標準。相反,“上市”或將成為這些企業的緊箍咒,限制住其自身拓展邊界的能力。當“上市”對於上市房企們弊大於利的時候,私有化將會是更加合理正確的選擇。至於,私有化的定價是否合理,這是另一課題,筆者或另闢文章論之。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。

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