房地產“智能估價模型”發展的三座大山



人工智能驅動的阿法狗在數年前已能輕鬆打敗中韓的國手。時至今日,人工神經網絡等技術雖説還在完善當中,筆者相信,今日的人工智能技術實際已經可以代替人類進行一些複雜的分析,甚至思考。至於在商業上的應用程度,業已不是技術上問題,而是行業認受性和法律框架等問題。如無人駕駛汽車大可取代人類駕駛,但法律還是未能解決交通事故責任誰屬的問題。

香港作爲第三工業社會,一向尊崇專業人士,筆者亦是一名產業測量師。專業人士的定義,泛指掌握及閱覽大量資訊及數據,配合自身的經驗去運用案例做出分析或服務的一個群體。如今,人工智能大數據等科技,其實早可取代這些技能 。


就以筆者的專業來説,產業測量師一般專責處理的房地產估值,也正在面臨新興的智能估價模型(“AVM”)之挑戰。香港的房產估值行業還是處於「石器時代」,反觀中國内地早已有科技公司開發AVM,部份按揭銀行更會直接採納AVM所產出的結果,作為按揭批核的依據。似乎,一些從事販賣物業評估報告簽名的測量評估師,正漸漸被科技取代。


教授房產估值的第一門課,開宗明義地說:「房產估值就是藝術和科學的結合」。聽起來很玄,但實際上也說明房產估值其實沒有絕對的對或錯,是一種帶有主觀性的鑑定。房地產評估要通過大量成交案例收集,分析比較一些宏觀及微觀的參數,現金流推測等來進行。但所謂“rubbish in-rubbish out”,人爲操控無可避免。


於香港資本市場,房地產評估報告扮演著不輕的角色,如上市公司收購交易的公允作價,投資物業週年重估可影響其損益表,地產貸款額度的多寡,也是依賴產業測量師的評估報告。行業的房地產評估公司,亦是良莠不齊。筆者了解,部份測量師行,也一味遵從客戶的要求,“評”出一些數字,奈何有關專業學會卻佯作不見,監管失靈。有見及此,證監會及銀監會等也不能坐視不理的。筆者認爲,倘若行業生態難變,AVM或可令機構投資者,銀行及監管機構等,有一個風險控制的可能,撇除人為錯誤及操縱,長遠使資本市場穩定安全。


香港測量師學會去年接受南華早報查詢時,認爲視察物業是出具專業物業評估報告的一環,故此地產估值完全自動化是沒有可能的。但單憑此就拒AVM於千里之外的話,未免有點消極,筆者認爲業界理應懷抱創新,專業監管機構更需積極應對科技衝擊,規範操守。總括來説,總括來說,香港的AVM發展正面對科技發展進度、行業既得利益阻力及法律框架的三座大山,需要業界與政府共同推動,金融體系才得以透過科技創新來增加安全系數。

Leo Lo 盧銘恩

方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人


(全文載於《資本企業家》)

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