房地產的怪誕經濟學(Freakonomics)



房地產的價值一直高企,除了供不應求和本身建造成本較高之外,有部分房地產的成本,其實是來自房地產買賣過程中自身的缺陷:資訊不對稱 (information asymmetric)。


暢銷書《怪誕經濟學(Freakonomics)》提出了一個耐人尋味的比較:3K黨和地產中介的相似之處。3K黨是一個十九世紀末在美國南部萌芽的秘密組織,通過進行私刑來逼迫和恐嚇有色人種。事實上,3K黨實際作出的私刑不多,但他們懂得如何操縱訊息,通過不停發出私刑的謠言,他們所引發的恐懼比實際影響大。其後,3K黨因為秘密情報及通訊密碼被間諜流出,神祕面紗被揭開,他們也因為失去控制資訊權力而被瓦解。


房地產中介的力量也是來自資訊,他們比買賣雙方更了解市場和交易情況,於是便可以透過操縱訊息令買賣雙方作出「逆選擇」。因為買賣雙方未能判斷中介資訊的真偽,而產生因資訊不足而受損害的恐懼。當然,地產中介絕對沒有3K黨般邪惡,純粹是因為經濟學上的「誘因觸發動機」理論,令他們利用其資訊優勢賺取比應得更高的佣金。


房地產科技(PropTech)界一直致力解決資訊不對稱的問題,讓資訊開放給公眾,房地產中介也因為互聯網公開了各區物業的成交價和叫價,而減少了可以「食價」的機會,就是「水清則無魚」的道理。雖然如此,房地產仍是世界上透明度最低的商品之一。


雖然房地產中介的價值不只於他們擁有的資訊,還有自身的經驗累積和討價還價的談判技巧,未必能被科技取代,但房地產科技一方面能開放資訊,同時也能獲取以往收集不到的資訊,減低資訊不對稱帶來的成本,或令房地產更可負擔。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。