房地產的魔鬼經濟學–科技能驅魔否?



房地產作為不動產一向價值不菲,除了供不應求和本身建造成本較高之外,有部份房地產的成本其實是來自房地產買賣過程中的高昂交易成本,而其中的信息不對稱(information asymmetric )問題可堪玩味。


暢銷書《魔鬼經濟學》的作者利瓦伊特提出了一個耐人尋味的比較: 美國3K黨和地產中介的相似之處。 3K黨是一個十九世紀末在美國南部萌芽的秘密組織,通過進行私刑來逼迫和恐嚇有色人種,令他們不敢乘車或是投票。事實上, 3K黨實際作出的私刑不多,但他們懂得如何操縱訊息,通過不停發出私刑的謠言,導致所引發的恐懼比實際影響大。其後, 3K黨因為秘密情報及通訊密碼被間諜流出,神秘面紗被揭開,他們也因為失去控制信息權力而被瓦解。


3K黨擁有的力量來自他們不為人知的信息,而人們往往對未知的恐懼。房地產中介的力量也是來自信息,他們比買賣雙方更了解市場和交易情況,於是便可以透過操縱信息令買賣雙方作出「逆選擇」。因為買賣雙方未能判斷中介信息的真偽,而產生因信息不足而受損害的恐懼,如買家擔心會用高於市價的金額買下單位,或是賣家出價低於市價而導致速銷,令中介更快從中得到佣金。當然,地產中介絕對沒有3K黨般邪惡,純粹是因為經濟學上的「誘因觸發動機」理論,令他們利用其信息優勢賺取比應得更高的佣金。


3K黨和地產中介是兩個信息不對稱的例子,當交易雙方所擁有的信息量有差異,其中一方便可以從中多獲利。 3K黨因為秘密情報流通後而失去操縱有色人種的力量,房地產中介也因為互聯網公開了各地房產的成交價和叫價,而減少了可以「食價」的機會。此乃 “水清則無魚” 之道理也。


房地產一向是世界上市場透明度最低的商品之一。房地產科技(PropTech)界一直致力解決信息不對稱的問題,讓信息開放給公眾,例如使用區塊鏈進行交易,成交價在平台上公開任人查閱;又或是建立網上地產交易平台,各區房屋供應和交易平均價,不同房型的價錢等都一清二楚,讓買賣雙方在進行交易時可作參考;甚至有人工智能估價軟件,令買家可以知道資產的公允市場價值為多少;同時亦有大數據分析軟件研發,令交易者可以針對信息作出準確判斷。除了這些針對信息開放的科技外,增加信息對稱其實也是使用房地產科技的意外利益(unintended benefit),例如安裝智能樓宇管理設備固然能通過電子化來簡化管理和維修樓宇的程序,同時間也提供了樓宇狀況,維修開支等對交易有重要作用的信息。


雖然房地產中介的價值不只於他們擁有的信息,還有自身的經驗累積和討價還價的談判技巧,未必能被科技取代,但房地產科技一方面能開放信息,同時也能獲取以往收集不到的信息,減低信息不對稱帶來的交易成本,理論上可令房地產更流通,甚至更可負擔。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。

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