土地債券是不少國家或地方政府用來協助從私人土地所有者強制徵用土地，透過發行金融或實物債券去支付相關的補償金 。土地債券通常根據地方政府或中央政府的土地債券法而發行。債券定義了債券發行的條款和條件，債券的可流通性，每隻債券的本金金額，需支付利息，在公開市場上交易債券的能力，給予的免稅政策和贖回方式等。
比如，韓國於1949年頒布了《土地改革法》。根據該法，政府從地主那裡獲得土地，並以價值相當於該土地年產量1.5倍的政府債券對其進行補償。
又如，愛爾蘭的土地委員會可以根據其《土地法》，購買土地並向土地所有者支付新的土地公債，其名義金額等於購買土地的價款，並自購買之日起計息。法律規定，為獲得的土地而向賣方發行的新土地債券，應被該賣方接受為相應購買款額的等值貨幣，根據愛爾蘭法律購買的款項將以新的土地債券而非現金的形式支付。
土地短缺一直是香港特區政府需要應對的問題，港府在2018年成立了土地供應專責小組，就開發土地的議題提供了多款選項，包括開發新界土地。因為港英歷史淵源的關係，發展新界比發展香港和九龍複雜得多。有見及此，香港大學科斯產權研究中心提出了土地債券的概念，盼可釋放新界土地的發展潛力。
港府一貫的徵地做法是根據私人土地的價值向地主提出相對應的現金賠償，但徵地往往因為雙方在金額上未能達到共識而告終。其實，在1997年前港府曾以換地權益書的方式徵收土地。比如當時港府容許乙種權益書持有人以五平方呎農地換取兩平方呎的新界屋地。因爲港府收回大部份私人土地後能重整併透過開發基建設施來增加地塊的容積率，土地承載力會增加，所以雖然換地的面積較小，但價值更高。可是，此制度後來因為港府的可發展土地不足而無力償還土地而停止。
土地債券的概念與上述的換地權益書有雷同之處，但債券持有人能跨時間和地區使用債券，相等於是土地開發的實物期權，並具備可轉讓的特性。比如，若在2050年港府成功建立明日大嶼，在2021年發行的土債可以用來購買島上的土地，政府負地債的危機較少。其他投資者亦可以在市場上用市價在公開平台上進行債券的二手買賣，因為債券和土地的價值是由市場決定而非政府提出，徵收土地的過程更公平透明，減輕官商勾結的疑慮。
債券的面值像貨幣一樣，若不被市場相信或承認就會失去價值。因此，若要市場對債券有信心，土債必須在一個公開可靠的平台上發行，甚至進行二手交易。筆者認爲區塊鏈在此或能發揮應用的可能性。作為一個公眾分散式的電子記帳資料庫，區塊鏈內所有資料一經寫入便不可竄改，保障持有人的利益；同時交易公開的交易資料令債券的市價一清二楚，對政府贖回債券或是對投資者來說百利而無一害。而其去中央化，以及無需信任（“trustless”）的特性，定當減輕政府處理土地債券的負擔。再者，債券可以拆細為不同的區塊鏈代幣，代表著部份資產，令投資門檻下降，更多投資者可以參與其中，活化二手交易市場 。最後，區塊鏈的製度全球通用，有助導入海外投資者，有望成為另一種房地產投資工具而不用靠搶購實體房地產，故可以進一步解決房屋問題，
雖然香港的土地債券目前還只是在構思階段，可是有著換地權益書的前車之鑑以及現代區塊鏈科技的支持下，筆者相信推行難度可減低，有望成事之後能解決長期的香港土地短缺問題。
Leo Lo 盧銘恩
現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳大灣區經貿協會主席（房地產科技）、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事，兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年，主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務，曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股，下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。
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