危如累卵?蛋殼公寓的困境



疫情下,很多看似美好的商業模式逐漸褪去了光輝,暴露出隱藏的缺陷。以「二房東」模式運營的蛋殼公寓在今年也不例外。 2020年曾頂著「開年紐交所第一支中概股」的光環上市,蛋殼公寓在1年不到的時間裡,關於拖欠貨款、延付房租等負面新聞不絕於耳,市值由年初上市的27億美元縮水到目前6億美元左右。


蛋殼公寓的運營邏輯的本質為租戶與蛋殼公寓簽訂合約後,租戶需要按年或季預交租金,蛋殼公寓再向房東按月支付租金。由於眾多租戶為初入職場的年輕租客,他們難以一時籌集到大筆的預付金。此時,「租金貸」模式應運而生。在「租金貸」模式下,蛋殼公寓與金融機構(以微眾銀行為主)合作,為租客辦理貸款業務,以支付預交租金。這種模式可以解決租戶難以預交租金的一大痛點,因此也受到眾多長租公寓運營商的推崇。


然而,這種模式的風險也顯而易見:蛋殼公寓的現金流對租客的預付金依賴程度高。如果租金來源大幅減少,蛋殼公寓將陷入流動性危機,資金鍊極可能斷裂,屆時房東將無法按時獲得房租,裝修團隊難以拿到工程款,而租客則在已經交付了預付金的情況下,面臨著可能被未收到房租的房東驅趕的風險。


而在今年疫情的衝擊下,國內年初大規模停產停工,市場大量空房閒置,外加行業內的激烈競爭,蛋殼公寓入住率不斷惡化,租金收入大幅縮水。此外,針對去年長租公寓爆雷事件,國家相關部門亦出台了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》,明確規定了住房租金貸款金額佔比不得超過30%,這對於「租金貸」佔比高達60%的蛋殼公寓來說直接加大了資金壓力。


可以看出,蛋殼公寓此時的發展階段需要大量資本投入,而在除「租金貸」業務以外其他的核心盈利點(如增值服務等)開發出來之前,蛋殼公寓都將面臨著融資和現金流管理能力的考驗。隨著2017年開始,長租公寓不斷加速爆雷。雖然近年來頭部併購尾部讓部分投資者判斷這個行業正在優勝劣汰,但蛋殼的爆雷代表著行業淘汰的浪潮已經湧到了頭部品牌,未來勝利者是誰也撲朔迷離。此外,蛋殼公寓的運營體現了「地產金融化」的管理思維,倘若蛋殼公寓最終宣告失敗,那麽市場對「地產金融化」的信心將大受打擊,此類地產仲介的形象也在房東與租客之間難以恢復。蛋殼公寓的困境已不是單個公司的問題,而是整個行業乃至整個社會需要關注的問題。只有正確處理好蛋殼公寓的運營風險,才能實現「地產金融化」提升整個社會的價值。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。