促進房地產市場運轉的區塊鏈



區塊鏈技術,亦被稱作分散式賬本技術,之於房地產的潛在運用業已被討論了好幾年。此技術甫定,業界對之充滿憧憬,無論是房地產的投資代幣化,到房產空間使用的時間分享,都有不同的創業公司參與開發。筆者對此,還是樂觀其成,雖則很多應用還是需要政府法規等的配合,才能成事。


筆者認爲區塊鏈是科技上的基建,有此基建,其他科技才能大派用場。如買賣地產以及其產權轉讓的過程,動輒需時數星期,過程不但繁複,而且買賣雙方需要支付不同的中介費與律師費。倘若有區塊鏈的科技基建,「智能合同」將有機會取代傳統合約,將上述需時一個多月的流程,銳減至數星期甚至數小時。瑞典政府早在2016年便開始與當地的區塊鏈科技公司研發利用區塊鏈技術發展銷售合同和房產抵押電子化的可行性。智能合同系統利用區塊鏈做數據儲存,同時用加密技術(Cryptography)令交易資料只能讓買賣雙方存取,增加私隱度。據報,此技術項目幫助瑞典政府省下每年數億歐羅的相關開支。當然,此舉是政府積極配合業界,幾乎產業鏈的各持份者,都有所參與,集各家之大成,才能成事。


提到應用,區塊鏈的幾個屬性,是業界必須要思考的,絕不建議一窩蜂的把區塊鏈當成一個流行用語,把之當成魔術棒,就妄想腐朽化神奇地把業界改變。區塊鏈的一大特色是其「不可竄改性」,當中的資料由複雜的密碼學加密,所有資料都能公開,被公眾所監察。為了保障每項資料的安全,資料一旦寫入便不可改動。此外,區塊鏈的另一個特性是「去中央化」及「無需信任」,以往我們通常透過支付第三方平台來進行交易以保障自己的利益和減低風險,或依靠政府的公營機構來保管如房產產權等重要信息,而區塊鏈的性質正正就是此等機構的另一個選擇。


筆者認爲區塊鏈可以促進房地產市場運轉,領域包括物業產權轉讓,按揭評估過程及房地產投融資都可以利用到區塊鏈。現時大多數房地產交易仍然通過昂貴而且需時的電匯和紙本文件進行,區塊鏈可以協助簡化流程。由於所有程序都可以通過區塊鏈由買賣雙方自行處理,許多中介機構,如經紀和託管公司等的角色可能因此而被淡化。


雖則區塊鏈仍存在一定的缺點和漏洞,但有發達國家瑞典的先例,期盼業界與香港政府可携手合作,先鋪墊好科技上的基建,如把房產產權記錄先行區塊鏈化,令房地產在香港變得更流通,甚至更可負擔。

Leo Lo 盧銘恩

方土控股行政總裁及Asia PropTech創辦人


(全文載於《Capital weekly 資本壹週》)

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