世界各地的城市有機更新



隨著經濟水準的不斷提升,人們對生活環境的期望也開始從“量變”到“質變”。城市作為人們安身立命之所,對提昇幸福感具有無可替代的作用。而隨著世界各地經歷了半世紀到甚至超過一個世紀的城市化,城市如何更新已經是各地政府關注的議題。


多年前中國吳良鏞教授針對內地城市更新建設提出了“城市有機更新”的理論。所謂“有機更新”,即按照改造的要求,根據現有城市的特點,採用適當的方法,在可持續基礎上探求城市更新。其根本理念是設法讓城市能夠一直持續地滿足在日新月異的當代社會產生的各種各樣的需求。


較之透過大刀闊斧式的房地產建設去作出城市重建更新(就如香港的市區重建模式),筆者認為“城市有機更新”的特點為“持續性”與“靈活性”。擺脫傳統的“開發+銷售”這種運營模式,有機更新後的城市如同被活化一樣,被賦予了現代的生命力,妥善地處理了過去,現在與將來的關係。


其實,世界各地的“城市有機更新”都如火如荼的進行著。歐洲有不少以文化導向的方式有機地更新了不少古城。而作為將城市建設當作一個可持續發展項目的國家,日本一直積極推進城市的產業升級、設施改造以及規劃調整。在有機更新的過程中,日本貫徹著“崇尚自然”、“長遠規劃”以及“多元發展”的理念。以傳統古都京都為例,當地政府實施小範圍分片管理,重點保護,並為著突顯京都的歷史氣質,在古城範圍內無高樓層建築。整個城市將綿延的歷史底蘊融入到當地居民的生活當中,讓古老的文化遺產重新煥發出新的活力。


中國房地產市場一直以“大拆大建”為發展途徑,而城市更新成為了新的發展方向。近年來,在中國內地城市有機更新的專案也越來越多。例如浙江杭州在“城市有機更新“的理念下,大力實施和推廣“城市東擴、旅遊西進、沿江開發、跨江發展”戰略,建設錢江新城,推動杭州從​​“倚湖而興”向沿江跨江發展,構築起網路化的生態型空間佈局。


透過當前這些城市有機更新的案例,筆者認為輕資產模式在城市有機更新中更具有盈利潛力。所謂輕資產模式,指企業以較少的資本成本獲得較高的運營模式。在這種模式下,企業更多的是依靠自由品牌與管理服務進行擴展,而將重資產和非核心業務進行外包。與此同時,科技在當中扮演的角色也越來越重要,譬如低碳材料在建築中的使用,以及借助互聯網搭建起“共享平臺”的智慧城市,無一不展示出房地產科技為城市有機更新的助力作用。當現代科技融入城市有機更新的過程中,一個低碳環保、智慧的新型城市將會呈現在大家的眼前,而在其中生活的人們也會體驗到更為幸福的城市生活,是一個典藏過去,享受現在,擁抱未來的有機城市。

Leo Lo 盧銘恩

現任華坊諮詢評估有限公司董事總經理、方土控股創辦人及亞洲房地產科技社創辦人。盧為註冊中國房地產估價師、香港測量師學會產業測量師、粵港澳​​大灣區經貿協會主席(房地產科技)、香港中文大學酒店及旅遊管理學院兼職助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師。曾為跨國測量師行高級董事,兼任上海地區估值及諮詢部主管逾五年,主理大中華區房地產融投諮詢及評估業務,曾處理超過60宗內地企業香港及新加坡上市項目。盧於2014年創辦方土控股,下轄華坊諮詢評估有限公司經營亞太區產業測量業務。

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